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田园综合体的主要问题出在哪里?

来源:一诺文旅 更新时间:2019-08-05

田园综合体,是尚在路径摸索阶段,还是将成为乡村振兴的真正抓手?诸如农村集体所有制土地和农民宅基地流转政策的放开,宏观政策的利好已更多释放,但田园综合体的走向目前还不明朗。

阅读之前,请先思考这三个问题:

1、乡居的产业机会在哪里?

2、怎么解决土地流转的难点?

3、投资商如何避免砸盘?

 一、乡居是发展乡村度假的必然

乡村旅游内涵多元,主要类别包括农业旅游、乡愁旅游、户外探索,基于主要类别,还衍生出美酒佳肴、烹饪学习、特色民宿、自然学习等风靡世界的细分体验。

乡村旅游并非近程短时休闲的代名词,乡村度假才是效益最大化的旅游形态。近程短时是为乡村休闲,在都市郊区日常开展,停留3天之内,大多一天。中程中时是为乡村旅游,多以古村镇为依托,停留时间不过3-5日;远程长时是为乡村度假,游客涉足目的地全域,停留时间可达半月。

度假就是换一种生活方式,乡村的差异化生活方式供给可谓自然而然、浑然天成。

乡居是乡村居民以自用住房为载体,将地方文化、乡村生活、田园景观环境、绿色农业食品等在地资源有机融合的一种特色旅游产品,是扎根于地方文化与乡村环境之上的休闲生活方式。

乡居在国外早就开始做了,在欧美以前叫“购回空间运动”,乡村的人在乡村住久了去城里买房子,城市的人因为热岛效应和环境污染,又想到乡下居住,二战以后,欧美很多中产阶级,尤其汽车普及后聚集在乡村。

国外很多乡村都有乡村客栈、民宿,还有精品酒店(乡村酒店)、度假村,各式各样的居住场景,提供乡村度假和深度体验的方式。在长三角地区,已经有很多地方这样。城市化到了一定程度后,乡村就越来越珍贵。

乡居的基本原则:

一、对乡村在地资源的充分利用

关键在于突破“空闲房间”的局限,充分认知、挖掘和组合在地资源体系,并始终保持农林渔牧的主业地位,不可以旅游经营越俎代庖;

二、保持小规模的自有运营

乡居产品的主客之间脱离简单的商品交换层次,上升至社会文化交往的层面,游客的消费与东道主的盈利都只是这一社会交往形式之下的副产品;

三、开展广泛而深刻的住客互动与交往

确保实质性的主客交流对话,实现城乡文化的互动,这也是发展乡居的关键初衷;

四、提供多样化的参与体验项目配套

客房只是乡居产品的一个体系,除此之外,丰富多样的乡村体验项目才是民宿经营的成功保证,是它们构成了“乡村慢生活”的主要内容。

乡居与田园综合体是天作之合。乡居与田园综合体恰为互补。乡居需要良好田园环境为背景和活动空间;乡居需要优质农业提供食物和活动素材;乡居需要高水平农村社区提供交互支撑;田园综合体恰可统筹实现上述乡居诉求。

二、土地问题怎么解决?

田园综合体的主流土地获取方式有四种:采用土地银行的方式;建立以土地股份为基础的合作社;农村闲置宅基地及废弃园地的指标整理与农林复垦;土地置换、租赁、入股联营等。

土地问题现在不叫门槛了,现在土地政策上也没问题,只是具体的操作实施细则还没完善,微观方面操作需要创新。

其中,基本农田肯定是不能动的,生态保护也要做,乡村的传统村落和文化的保护及复兴也要做。

创新方面,只要不违背政策和法律法规,都可以创新。比如广东那边,有些传统村落拆不动,是因为有客观的文化环境。广东人哪怕到南洋或者海外去了,他都必须保留自己的祖屋,老宅子一定要保留下来,很多村落是上百年的。这里的困境在于广东人不愿拆掉,他们的宅基地很难被流转起来。

但这些村落本身就是传统村落、历史文化名村,是应该先保护的。如果要依此做田园综合体,就可以依托这个村落来做,把它活化利用。先流转房子使用权,用来做民宿餐饮,做接待服务,在传统民居基础上做一个相对更深化的东西,在村民自己居住的物质形态上,转化成依托田园综合体发展的文旅创意产业。

在保护的过程中,还要复兴传统村落,深入挖掘它的文化。有些地方已经衰落了,文化挖掘和复兴还需要去找到这个地方的历史记载或文献。

做田园综合体的区域,首先是农业规模化和集约化程度比较高,形成了比较大的规模效益,这是一个很基本的条件。之后如果要做文旅,最好是有村落形态,很多人去传统村落,因为有些含有文化的东西保存了下来,如果没有含有文化的东西保存下来,就很难了。

另外一个就是地形地貌很有特色,比如周边有山水的融合,有非常好的空间环境,有适合人居住或旅游的景观资源,这些都是很基本的要素。

田园综合体的顶层规划中,哪些民居需要保护,哪些生产生活必须保证,哪些原来的生产生活空间需要保护,把这些确定下来后,再进行土地的整体确权。

三、有钱不是最重要的能力

农业+文旅+旅居的规划设计,这个东西肯定要根据具体项目来,做的是什么农业很关键,生态循环农业是一个大主题,但具体做什么,是做花卉,还是做养殖种殖,不同农业的做法不一样。

还有地形地貌环境空间,这些也不一样。所以不同的地方做法肯定是不一样的。田园综合体的规划设计中农业是先行的,然后再去匹配相应的文旅。在做成园综合体的时候,首先都要研究农业,要有农业专家参与进来。首先要研究的这个地方做什么农业,还有投资商本身的专长是什么?并不是每个人都能做农业,不做农业,但是肯定要找一家专业的农业公司参与进来。

这意味着这个团队里边,做农业有专业的人才,没有专业的人才做不起来,所以谁来投资,投资商的能力怎么样?那个能力不仅仅是一个投资人问题,技术能力如何,人力资源能力如何和运营能力如何,这几个都是很关键的,这样就形成了他能不能把这个事做好的能力,这是比资金更重要的能力。

不能每个人都做田园综合体,找一个团队做个规划,做好以后给政府汇报通过,把土地指标拿下来,最后干不成,那就不行了,所以这个里面也是一个政府管控的问题。就是对投资商本身的能力要进行考察。这个投资商是田园综合体建设中的龙头企业。

中国做产品走向质量化了,要求优质品质。优质品质对投资商的运营能力、技术能力的要求,比对资金的要求更高。如果对农业一窍不通,他怎么做得起来?

田园综合体的一二三产融合,在规划设计阶段,就要进行完整的体系化的考虑,因为它毕竟是要社会资本进入,社会资本进入以后,必须要体制化考虑这个问题,就是谁来做农业?农业怎么做?怎么做市场?你有什么技术?

在这个技术过程中,怎么实现它的增值效应?这个增值效应就是怎么把一二三产业有效的融合,要研究它,用哪些技术来来做,生产什么东西,怎么生产,都要做全盘规划。一开始就要考虑这个问题,规划好了才布局。比如说上万亩几万亩的空间,哪些地方做农业,哪些地方做农业加工,哪些地方做服务业,怎么融合都要考虑。

田园综合体的运营,不能用一个模式去说它,因为模式太固化了。运营首先要考虑农业的问题,从种子、耕种到销售,然后深加工,按照工业化产品来销售,这本身就是一个产业链。另外农业和文旅康养融合的运营,也就是文旅产业如何运营,这又是一个东西,我认为农业的利益相对独立性比较强,只要是专业化团队在做就可以,缺少的是文旅康养产业的运营,中国最缺的是这个。

除了懂文旅项目运作之外,还要懂农业,还要懂工业,对复合型团队要求较高,要整合成一个团队,形成一个复合的能力。

四、政府应该站在农民一方

田园综合体现在有几个原则的红线不能突破,那么最可能出现的问题就是农民利益解决不好,农民利益被侵占是有可能的。

怎么设计一个农民参与进来的模式,保证农民的活动产出,这是最关键的。这个如果做不好,田园综合体也没有可持续性,这是一个最大的问题。这里面涉及到几方的利益博弈。

资本方进去后,对当地很关键,政府在里面扮演的角色很重要,政府不应该作为利益相关者一方参与进去。也就是政府应该是作为协调方,而且是利益平衡协调的平衡者、公共服务者,更多是要站在弱势的一方,站在原住民利益的保护上面去思考这个问题,然后去考虑怎么来保持三农问题的均衡发展,这个挺难的。

如果脱离农民,那就不是田园综合体,而是搞一个旅游开发项目或康养项目,本质上不一样,田园综合体首先是三农问题。在农村干一个度假村,或者一个旅游开发项目,不是田园综合体,不能打这个概念。

这个利益构架的搭建,应该是资本方、农民、政府三方来商量,而不能由谁来主导,如果资本主导,那农民的利益很可能被侵占,如果政府为了招商引资与资本方合谋,那更难办。农民在利益组织构架中属于弱势方,所以政府应该保护农民的利益。

 

中国农业大学农业规划科学研究所,是中国农业大学主办的专业从事现代农业规划的研究单位,主要承担中国农业大学农业科技推广服务的职能。

规划所以中国农业大学农业生物环境与能源工程和城乡规划学专业为基础,结合农业经济、城镇生态与环境、建筑与园林设计等研究方向,开展包括市县域乡村振兴战略规划、农业发展战略研究、农业产业发展规划、都市农业规划设计、农业园区规划设计、国家农业公园规划、农业综合体规划、农业产业集群规划、生态旅游农业规划、农业产品加工规划设计、农业设施景观设计、项目建议书、项目可行性研究报告等领域的研究与规划工作。

同时可以为各地政府、企事业单位开展定制化专题培训和咨询服务,并以自主研究开发形成10余个专题课程,完成培训近百场。

近期规划研究重点:

  1. 乡村振兴战略、实施方案

  2. 十四五农业农村规划、前期研究

  3. 现代农业产业园

  4. 农业产业强镇

  5. 农村一二三产业融合

  6. 村庄规划

  7. 农产品加工集聚区

  8. 田园综合体

  9. 全程机械化农场

  10. 设施农业产业集群

  11. 农业农村投资机会研究

  12. 涉农企业战略咨询

  13. 农场园区企业管理咨询

  14. ……


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